Plus-value LMNP : faut-il vendre ou garder son appartement parisien en 2026 ?

Vous louez un meublé à Paris au régime réel, vous amortissez depuis dix ou quinze ans, et vous commencez à regarder le prix auquel votre voisin a vendu. La question de la sortie se pose légitimement. Sauf qu'entre-temps, la règle du jeu a changé : depuis février 2025, les amortissements que vous avez déduits année après année viennent gonfler la plus-value imposable le jour de la vente. L'écart avec l'ancien calcul se chiffre souvent en dizaines de milliers d'euros, et il mérite d'être posé noir sur blanc avant de mandater un agent.

Ce que la réforme a réellement modifié

La loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, a modifié l'article 150 VB du Code général des impôts. Jusque-là, le loueur en meublé non professionnel bénéficiait d'une anomalie fiscale confortable : il déduisait chaque année un amortissement de ses loyers, ce qui réduisait voire annulait son imposition sur les revenus locatifs, et il revendait ensuite sous le régime des plus-values des particuliers, comme si ces amortissements n'avaient jamais existé. Le même euro servait deux fois.

Ce n'est plus le cas. Le montant total des amortissements fiscalement déduits depuis le début de votre activité locative vient désormais en diminution du prix d'acquisition retenu pour le calcul. Mécaniquement, la base imposable augmente du même montant. La mesure s'applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, et une réponse ministérielle publiée le 27 mars 2026 a confirmé qu'elle vise aussi les amortissements pratiqués avant 2025. Autrement dit, il n'y a pas de clause de grand-père : quinze ans d'amortissements antérieurs à la réforme sont bel et bien réintégrés.

Quelques catégories de biens échappent encore au dispositif : les résidences étudiantes, les logements destinés aux jeunes en formation, les établissements médico-sociaux et, sous conditions, les résidences seniors. Un appartement meublé classique loué à Paris n'en fait pas partie.

Ce que ça donne sur un studio parisien

Les ordres de grandeur parlent mieux qu'un texte de loi. Prenons une hypothèse d'illustration, volontairement banale : un studio acheté 300 000 € en 2014, loué en meublé au réel, revendu 380 000 € aujourd'hui, avec 90 000 € d'amortissements cumulés sur douze ans. Le propriétaire retient les forfaits légaux, soit 7,5 % du prix d'achat au titre des frais d'acquisition et 15 % au titre des travaux, puisque le bien est détenu depuis plus de cinq ans.

La plus-value brute est multipliée par huit, et la facture passe d'un montant anecdotique à près de 28 000 €, surtaxe comprise. Le bien n'a pas changé, le prix de vente non plus. Seul le mode de calcul a bougé.

Pour la mécanique précise : la plus-value est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant surtaxe. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable s'ajoute une taxe progressive, de 2 % sur la tranche 50 000 à 60 000 € jusqu'à 6 % au-delà de 120 000 €. C'est précisément le seuil que la réintégration des amortissements fait franchir à des dossiers qui, hier, passaient largement en dessous.

Les leviers qui existent encore

Tout n'est pas perdu, et trois mécanismes continuent de jouer en votre faveur. Le premier est le temps. Les abattements pour durée de détention n'ont pas été touchés et s'appliquent après réintégration : 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année puis 4 % la vingt-deuxième pour l'impôt sur le revenu, 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année pour les prélèvements sociaux. À vingt-deux ans de détention, l'impôt sur le revenu est effacé. À trente ans, les prélèvements sociaux le sont aussi, et la vente redevient totalement exonérée, amortissements réintégrés ou non.

Le deuxième levier tient aux frais déductibles. Les forfaits de 7,5 % et 15 % sont un plancher, pas un plafond : si vous avez réellement engagé davantage de travaux, factures d'entreprise à l'appui, vous avez tout intérêt à retenir le montant réel plutôt que le forfait. Ressortez les devis avant de signer le compromis, pas après.

Le troisième est documentaire, et c'est celui qu'on néglige. L'administration peut vous demander de justifier le montant réintégré. Reprenez vos liasses fiscales, additionnez les dotations aux amortissements depuis l'entrée du bien à l'actif en distinguant le bâti, les installations et le mobilier, et conservez les tableaux d'amortissement de chaque exercice. Un dossier mal reconstitué se paie deux fois, en impôt et en temps.

La vraie conséquence : votre horizon s'allonge

Sortez de la feuille de calcul et regardez ce que la réforme produit sur votre stratégie. Vendre avant vingt-deux ans de détention coûte désormais significativement plus cher, alors que la même opération menée au terme du calendrier d'abattement reste exonérée. La réforme ne rend pas la revente impossible, elle la rend prématurée. Pour un bailleur qui détient depuis dix ou quinze ans, l'arbitrage rationnel bascule souvent vers la conservation.

Et si vous conservez, la question change de nature. Elle n'est plus « à quel prix je sors » mais « combien mon bien me rapporte réellement chaque mois pendant les dix années qui restent ». Or c'est exactement là que le marché parisien se montre exigeant. Le rendement brut plafonne autour de 5,3 % dans les meilleurs cas, sur des studios à rénover des 19e et 20e arrondissements, et retombe à 2,5 à 3 % dans le triangle d'or. Une fois déduites la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire non occupant et les frais de gestion, le net atterrit généralement entre 3 % et 3,5 %. Sur un horizon prolongé de dix ans, chaque point de rendement et chaque mois de vacance pèsent lourd.

Le paradoxe fiscal de 2026 accentue encore le mouvement. À l'entrée, le micro-BIC a été durci : l'abattement est passé de 50 % à 30 % pour les meublés non classés, avec un plafond de 15 000 €, et de 71 % à 50 % pour les meublés classés. Le régime réel, donc l'amortissement, devient plus attractif que jamais pour réduire l'imposition des loyers. À la sortie, ce même amortissement coûte cher. Le meublé au réel reste le bon choix d'exploitation, à condition d'assumer qu'on s'installe dans la durée.

Garder son bien suppose de le faire travailler autrement

Conserver un appartement dix ans de plus n'est une bonne décision que si l'exploitation suit. La tension du marché parisien joue pour vous, à condition d'être positionné au bon endroit : l'Observatoire PAP a recensé, sur 631 126 recherches enregistrées entre le 1er juillet et le 27 août 2026, jusqu'à 1 638 demandes en moins d'une semaine pour un seul studio de 18 m² dans le 20e arrondissement, et une moyenne de 727 contacts sur les 200 annonces les plus recherchées de la capitale. Un studio parisien se loue en moyenne 764 € pour 16,7 m², soit 45,7 €/m², quand la petite couronne plafonne à 36,8 €/m².

Cette demande ne se transforme pourtant pas automatiquement en revenus réguliers. Une mise en location par an, c'est un mois de vacance, un état des lieux, une sélection de dossier et un risque d'impayé à assumer seul. Le loyer haut de la fourchette, lui, se capte sur des segments précis : le meublé de qualité, la moyenne durée, et la clientèle professionnelle en mobilité qui recherche un logement prêt à vivre pour quelques mois. C'est la logique que nous détaillons dans notre guide de la location moyenne durée à Paris, et elle suppose de sécuriser en parallèle sa conformité à l'encadrement des loyers.

C'est le métier de Flexliving. Nous gérons plus de 300 appartements à Paris pour une clientèle de salariés en mobilité, de télétravailleurs et d'entreprises qui logent leurs équipes, avec un parc occupé en continu plutôt qu'au gré des rotations de baux classiques. Le propriétaire perçoit un revenu régulier, ne gère ni les visites, ni les entrées et sorties, ni la relation locataire, et conserve un bien entretenu et remis en état entre chaque séjour.

Questions fréquentes

La réintégration des amortissements s'applique-t-elle si j'ai opté pour le micro-BIC ?

Non. La réintégration ne concerne que les amortissements effectivement déduits, ce qui suppose d'avoir été au régime réel. Un bailleur resté au micro-BIC n'a jamais pratiqué d'amortissement et calcule sa plus-value comme avant. C'est aussi pour cela que l'arbitrage entre micro-BIC et réel doit intégrer la sortie, et pas seulement l'imposition annuelle des loyers.

Puis-je échapper à la réforme en attendant quelques années ?

Pas en attendant un changement de texte, mais en laissant courir les abattements pour durée de détention. Ils s'appliquent sur la plus-value recalculée et finissent par l'absorber intégralement : exonération d'impôt sur le revenu à vingt-deux ans de détention, exonération de prélèvements sociaux à trente ans. Plus vous êtes proche de ces seuils, plus il est coûteux de vendre maintenant.

Que se passe-t-il si je transforme mon meublé en location nue avant de vendre ?

Le changement de régime pour les années suivantes ne fait pas disparaître les amortissements déjà déduits. Ils restent réintégrables au moment de la cession. Basculer en nu peut répondre à d'autres objectifs, mais ce n'est pas un moyen d'effacer l'historique fiscal du bien.

Mon bien est en résidence étudiante, suis-je concerné ?

Les résidences étudiantes, les logements pour jeunes en formation, les établissements médico-sociaux et certaines résidences seniors figurent parmi les exceptions maintenues. Faites confirmer le classement exact de votre bien par votre comptable ou votre notaire avant toute décision, car la qualification est plus technique qu'il n'y paraît.

Ce qu'il faut en retenir avant de décider

La réforme n'a pas rendu la location meublée moins intéressante, elle a déplacé le moment où elle le devient. Un bien acheté pour être revendu dans huit ans n'a plus le même profil qu'avant février 2025 ; un bien destiné à être conservé jusqu'au terme des abattements, lui, n'a rien perdu. Entre les deux, il y a une décision à prendre, et elle se prend avec votre comptable et votre notaire, chiffres de votre propre liasse en main.

Si votre conclusion est de garder, alors la question qui compte est celle du rendement des dix prochaines années. Nous étudions le potentiel locatif de votre appartement parisien et vous indiquons le revenu mensuel que la location meublée flexible permet d'en attendre. Confiez-nous votre bien et transformez un horizon de détention subi en revenu régulier.